[摘要] 据我市地税、公积金、银行等部门工作人员分析，相比原有政策，本次出台的新政策在三处进行了调整，着力降低购房者首付的压力。
政策解析
据我市地税、公积金、银行等部门工作人员分析，相比原有政策，本次出台的新政策在三处进行了调整，着力降低购房者首付的压力。
变化一：
二套房贷低首付降至四成
新政策：对拥有1套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
根据央行、住建部、银监会通知，鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。
旧政策：对贷款购买首套自住住房的家庭，执行低首付款比例30%的规定；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%。
解析：这一政策降低了市民购买二套房的首付额度。以一套价值100万元的房屋为例，按照原有政策，首付低需要60万元，现在低则是交40万元。一前一后，首付少交20万元。以3口之家，年收入10万元，消费4万元计算，可以少攒3年多的钱。
变化二 ：
公积金购房低首付降至两成
新政策：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。
旧政策：目前我市执行的政策是使用公积金贷款购买首套房的，如果建筑面积低于90平方米（含），低首付比例为20%；如果建筑面积大于90平方米的，低首付比例为30%。购买二套房的低首付比例为50%。
解析：除对房屋面积的要求进行调整外，政策对使用公积金购买二套房进行了“松绑减压”，只要符合条件，首付比例可下调20个百分点。同样以一套100万元的房屋为例，按照原有政策购买，首付低需要50万元，按照新政策则低需要30万元。
变化三 ：
房产营业税 “五年改两年 ”
新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
旧政策：此前为遏制房价过快上涨，国家曾多次调整二手房交易税：2005年，为遏制投机炒作、稳住房价，将免征营业税期限由“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，此前二手房销售总额差额计征，改为全额计征。
解析：据了解，普通住房和非普通住房以面积区分，140平方米以下的是普通住房。以一套购买3年、价值100万元的普通房屋分析，原本销售，需要缴纳11.6万元的税款，其中营业税是按照5.6%比例征收。现在免除了这部分税款，就可以少缴纳5.6万元，相比原来少了近一半。
现场采访
三大利好新政的实施对于购房者来说，就是直接降低购买成本。但记者走访中发现，目前部分政策由于地方实施细则没有制定，尚未落地，房屋交易特别是二手房交易还没有出现明显的升温迹象。
4月1日，记者来到市房地产交易登记中心，大厅内没有过多的人员在这里办理业务，向服务台的工作人员咨询，得知这里人气如常，人流量与往日相比并无明显变化，没有出现交易火爆的场面。
在地税局窗口，桥西区地税局第六税务分局局长赵胜利告诉记者，根据上级部门通知，他们已按照新政策执行。昨日，该窗口已按新政策办理了一户二手房的交易，来办理的群众购买了一套只有3年的二手房，按照新政策免收了营业税。来办理二手房业务的仅此一户。
在市公积金交易中心，记者发现前来咨询楼市新政策的也不多。据工作人员介绍，他们已经得知新政实施的消息，但是实际实施还要等上级部门通知，按照细则文件操作执行。
走访市区几家银行，得到的回复也是尚未执行。据介绍，上述新规落地需要各家银行的总行制定相关认定标准，逐级下发到各级分行，再制定细则后方可施行。在收到上级行的通知后，会按照二套房首付比例下调政策执行。
记者还咨询了市区的房产中介，询问新政策对二手房交易有无影响。有中介表示，一些市民听说房产新政后前来咨询，但还未出现房屋买卖情况。也有原来打算购买房屋的客户，现在打算重新挑选房屋。目前看，房产新政策真正发挥作用可能还需要一段时间。
市民反映
刚实行的楼市新政对二套房和二手房均作出刺激性的调整，市民对此有何观点？是静观其变还是应声而动？就此记者对几位市民进行了访谈。
在一家事业单位上班的市民刘琳表示，新政策对她的影响不大。虽然新政策取消了公积金购买房屋首付比例的面积限制，但降低首付就意味着贷款额度的增加，利息同样要多拿出不少，以后每个月的还款压力也会加大。她会根据家庭经济收入能力，确定买多大的房子，能拿出多少比例的首付。
也有市民表示，新政策能减轻他们购房的负担。因为政策降低了房屋营业税征收的年限，这样更多的房子能够入市交易，改善家庭住房条件，选择的范围更大，还价空间也更大。他们估计，今后会有更多新的二手房房源挂牌销售。至于多付出的利息，购房以后有积蓄了可以选择提前还款。
新政策关于二手房的调整力度加大，还吸引了部分市民加大对二手房的关注程度，表示要综合衡量一手房和二手房的利弊购买。打算置业的市民康晓表示：“买期房，担心不能按时入住，买二手房，就没有这方面的风险。”
长远影响
降低二套房、二手房首付比例，旨在鼓励改善型需求入市。个人首付大大减少，意味着改善性需求置业的门槛将大幅下降，长远来看，带来改善性购房需求的积极释放。
业内人士分析，过去政策下，改善居住条件的成本比较高，很多家庭难以完成二次置业，比如一些家庭首套房购买多年但有部分贷款没还，手中有一定的存款。降低二手房首付比例，对于这些人群是利好消息。
就市区来看，二手房交易今年以来日趋活跃。据市房地产交易中心地税局窗口提供的市区二手房交易数据显示，今年一季度共办理二手房交易1338户，较去年同期增加142户，增长11%；征收税款1655万元，较去年同期增加269万元，增长20%。
工作人员介绍，今年以来，市区二手房交易市场成交量有所增长。特别是桥西区，成交量增幅达到20%多，一些新小区、次新小区比较受欢迎。而桥东老城区、老旧小区的成交量与去年相比基本持平，改善性住房的比例有所增加；从成交价格来看，纳税人申报的交易价格较去年普遍有所提高，地税局窗口存量房交易价格申报评估系统的低计税价格，较去年相比提高10%。
3月31日，新的个人住房转让营业税政策开始执行，原来二手房交易要满5年才能免交营业税，现在满2年就可以免交，这使得房产证在2至5年间的房子交易大幅降低了成本。对于改善性家庭“卖旧换新”是利好，可促进二手房交易，预计二季度二手房市场仍将进一步升温。
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