[摘要] 邢台市祁先生咨询：我爱人是农村 ，名下有一套本村住宅，几年前，她在市区工作的一位朋友刘某由于与儿媳闹矛盾，就从家里搬了出来，暂借我爱人名下的该住宅居住。
法律帮办——依法论曲直仗义辩是非
返还原物和赔偿损失不能相折抵
邢台市祁先生咨询：我爱人是农村 ，名下有一套本村住宅，几年前，她在市区工作的一位朋友刘某由于与儿媳闹矛盾，就从家里搬了出来，暂借我爱人名下的该住宅居住。住了一段时间后，刘某提出将该住宅“转让”给她，我爱人也就同意了，支付了我爱人几万元钱后，该住宅一直由刘某居住至今。近，村里清理住房，提出凡本村村民将住宅“转让”给非本村村民的，必须收回来，否则今后将不再享受村民福利待遇。在此情况下，我爱人同刘某协商，希望收回住宅，被刘某拒绝。无奈之下，我爱人将刘某起诉到了法院，请求确认二人住宅买卖协议无效，返还房屋。在庭审过程中，刘某的律师称，由于刘某系城镇居民，无权购买村民住宅，他对双方住宅买卖协议无效没有异议，但同时该律师还提出，合同无效后，双方财产本应相互返还，但在住宅出卖多年后有大幅 的情况下，我爱人还应赔偿刘某损失，该损失应该与刘某返还而失去的房屋价值同等，由于买卖双方互相返还财产以及赔偿损失责任均以财产给付为内容，故双方的互相给付义务可以相互折抵，互相折抵后，房屋便不必返还。也就是说，按该律师的观点，虽然房屋买卖合同无效，但仍无需返还我爱人房屋，现在我想了解的是，该律师的说法对吗？
法律帮办：《民法通则》规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，“法律帮办”倾向于认为，合同被确认无效后，将导致合同自始无效，这也就是效力溯及既往的原则，好的状态应该是回到原始状态，即返还财产，只有不能返还或没有必要返还的，方可折价补偿。
至于刘某的律师认为返还财产与赔偿损失责任可相互折抵的说法，“法律帮办”倾向于认为在本案中并不适用。首先，返还财产的关系是一种恢复原状的责任形式，因而它不是一种过错责任，不要求返还财产的当事人主观上具有过错，只要合同被确认无效，当事人之前因该合同关系所取得、占有的财产，因再占有就无合法根据，就应当承担返还财产的责任。具体到本案，房屋买卖合同确认无效后，因该合同取得的财产，应予返还，即买方向卖方返还房屋，卖方向买方返还购房款。而赔偿损失，是在判定双方的过错责任基础上的责任分担，适用于过错责任原则。虽然返还财产与赔偿损失外在表现上都是给付，但双方给付的前提和基础是不一样的。其次，在房屋买卖合同无效后，即使出卖人已经将标的物交付给买受人，标的物的 权仍然属于出卖人，买受人不能依此无效合同取得标的物的 权，返还财产，是恢复到出卖人对出让财产具有 权的原始状态，这是 权回归的过程，如果任由双方的给付义务相折抵，那么，房屋 权的回归就成了一纸空文，也与上述法律精神相悖。此外，“法律帮办”还倾向于认为，返还房屋属于物权请求权，而返还购房款和获得赔偿属于债权请求权，根据物权优于债权的法律理论，双方不能直接折抵，只有在房屋已经损毁等原因无法返还，需对房屋的价值进行补偿，该物权请求权转化成债权请求权时，由于双方都是金钱给付，方可采用折抵的方法。而本案房屋并没有损毁，具备财产返还的条件，应予以返还房屋。
此外，该律师的其他观点也值得商榷。“法律帮办”认为，对于农村住宅的交易，由于国家政策不允许面向本村以外的人交易，一般来说，买卖双方均有过错，至于各自过错程度大小，则根据个案确定，一般情况下，过错也不宜完全由卖方承担，除非存在卖方一开始就欺诈买方称所售非农村住宅等原因。此外，根据高人民法院民一庭意见，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。该律师主张按房屋 后的现值赔偿，显然是将合同有效情况下通过履行可获得的利益计算进去了，况且，农村住宅根本就不允许上市交易，其大幅 的依据也略显牵强。
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