[摘要] 近一个星期，因物业费缴费率低，承德市一高档小区兴盛丽水小区内上演了“垃圾围楼”的景象。8月27日，记者了解到，尽管物业公司与业主之间的“垃圾战”已有所缓解，但事件背后却反映出当地物业行业所积攒的种种难题。
近一个星期，因物业费缴费率低，承德市一高档小区兴盛丽水小区内上演了“垃圾围楼”的景象。8月27日，记者了解到，尽管物业公司与业主之间的“垃圾战”已有所缓解，但事件背后却反映出当地物业行业所积攒的种种难题。
小区垃圾多日无人清理
近日，记者陆续接到多位家住承德市兴盛丽水小区业主的电话，他们表示，由于小区垃圾无人清理，成堆的垃圾已经给业主的生活造成极大影响。
8月27日一大早，记者来到这处与避暑山庄一河之隔的小区。“都一个星期没打扫卫生了，这几天很埋汰，垃圾堆散发着难闻的气味儿，下楼的时间也少了。”一位老人告诉记者，导致小区垃圾无人清运的原因是小区物业费缴费率低。“我们家的物业费缴了，但听说不少人没有缴，物业公司说没钱发工资，工作人员都停止服务了。”
记者了解到，该小区在承德市区属名副其实的高档小区，小区一期物业费为每平方米0.5元，二期为0.88元，对这里的业主们来说并非沉重的负担，但缘何缴费率低，一些业主列出了几条原因。“有些人把楼下的绿地圈起来，种上了蔬菜。绿地是大家的，现在变成了私人菜园，大家活动的空间小了。”“小区二期已经入住将近6年了，但房产证一直没有办下来。”“小区存在私搭乱建现象，不少人对此有意见。”“一些人以前住平房，城中村改造后，对于缴纳物业费还不太习惯。”
几天的僵局让一些业主意识到，物业停摆对生活的影响。为了破解双方的拉锯战，一些业主代表找到物业公司进行沟通。“僵持下去对双方都不好，大家应该找出原因，及时进行解决。”一位业主表示，经过与物业公司协商，业主代表可协助物业公司逐户走访未缴费的业主，了解诉求，催缴费用。“物业公司现在已经答应恢复小区管理，今天垃圾已经开始清运。”
物业称亏损严重，亟待沟通
记者在小区内看到了一份物业公司发布的“紧急通知”。物业公司称，由于一小部分人不缴物业费，影响了小区正常运转、环境卫生、公共配套设施维护养护。物业公司再次呼吁未缴费的业主尽快把所欠物业费用补缴，不要形成恶性循环，这样对已缴物业费的业主不公平，同时也损害大家的利益。
小区物业公司刘经理说，目前该小区未缴纳物业费用业主的比例在30%左右。“如果全部业主都缴纳物业费，总额为150多万元，但现在每年用于小区管理、维修维护、人员开支等各项费用在270多万元。”刘经理介绍，这些亏损的费用一直由开发公司垫付。“审计公司经过测算，从2010年至今，物业公司已经亏损450多万元。”由于缴费率过低，导致亏损缺口过大，单纯依靠开发公司补贴并非长远之计。
对于业主们反映的问题，刘经理表示，多数问题并非物业公司造成。“物业公司只是负责小区入住后的管理，比如二期没有验收，房本无法办理，小区私搭乱建等问题，物业公司只能向相关部门进行反映，无法解决和处罚类似现象，症结并不在物业管理环节。一些业主不理解物业公司的职责范围，造成我们两头受气。”
为了避免“垃圾围楼”的现象再次发生，物业公司已经启动了成立业主委员会的工作。“这样可以加强与业主的沟通，我们也会及时公布账目，让大家更全面地了解物业工作，避免发生一些误会。”
物业行业亟待建管分离
记者调查得知，发生在兴盛丽水小区的问题并非个例。一位物业行业业内人士表示，“现在承德不少物业公司都为开发公司下属企业。由于许多小区在未达到交付条件的情况下交付使用，使得物业公司过多地参与到解决开发建设遗留问题上。这不仅影响了物业公司的精力，还会误导业主认为所有问题物业公司都应该负责解决，这就让业主和物业成为了对立面，终导致缴费率低，物业公司亏损严重。”该人士说，承德市开发公司补贴物业的现象十分普遍，一旦开发公司项目建设完毕，就有可能放弃对物业公司的补贴。“物业公司不是公益部门，如果亏损就会撤出，小区管理就会陷入瘫痪，或者服务质量大打折扣。”
据承德市住建部门统计，承德市物业行业全行业亏损严重。“造成亏损的原因包括业主欠缴、拒缴物业费和物业费收费低。”相关人员告诉记者，目前承德市多数小区物业费收缴率不足5成，有的低至不足3成，房屋质量存在问题、物业服务不到位等是业主拒绝缴纳物业费的主要原因。
业内人士表示，解决物业费缴费率低的困局，应该做好建管分离工作。“相关部门一定要把好关，加强监管，让开发建设过程中的问题解决在房屋交付使用之前，这样物业环节的矛盾就会减少许多。同时，物业公司应该提高服务水平，不要只收费不干活。另外，业主应该更多地参与到物业管理工作中，对小区物业支出做到心中有数。如果亏损，为了保证物业服务水平，可以经过协商，调整收费标准；如果盈余，可以适当降低收费标准，这样大家都能心中有数，相互理解。”
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