[摘要] “小区没人管，摄像头成摆设。这不，前几天又有人的电动车电瓶被偷了。”日前，记者在桥西区供电生活小区走访时，几位居民向记者诉苦，现在的小区垃圾遍地、杂物乱堆，晚上也没有路灯。就连小区里的综合文化活动中心也已经很久没有开放了。
连日来，记者在市区部分老旧小区走访时发现，个别小区仍然处于无物业管理的状态，存在路不平、灯不亮、车乱放、管理混乱等情况，给居民生活带来很大不便——
无物业小区管理成痛点
“小区没人管，摄像头成摆设。这不，前几天又有人的电动车电瓶被偷了。”日前，记者在桥西区供电生活小区走访时，几位居民向记者诉苦，现在的小区垃圾遍地、杂物乱堆，晚上也没有路灯。就连小区里的综合文化活动中心也已经很久没有开放了。
在太行小区，记者走访时了解到，由于无物业管理，小区未设专门的消防通道，也没有配备任何消防设施。居民楼之间各种线路交织缠绕，存在严重安全隐患。个别居民甚至把公共绿地改造成小菜园，却无人阻止。
在市开发区西梁庄顺鑫家园0元/平方米[开发区]顺鑫家园0套在售小区，记者走访时发现，由于无物业管理，小区乱停车现象严重。居民楼间的主道两侧经常停着私家车，一旦发生火情，消防车很难通过。
记者在采访中了解到，在我市像这样的无物业管理的小区还有很多，大多数环境脏乱差，加上外租房多、流动人口多等，陷入了越乱越没人管、越没人管越乱的恶性循环，成为城市管理的痛点。
这些无物业管理的老旧小区存在的问题主要包括：
环境脏乱差。居民在小区、单元楼道随意堆放杂物，侵占公共空间，堵塞消防通道，垃圾乱扔乱倒现象严重。有的绿地长期无人养护管理，甚至被改成小菜园，有的公共设施损坏却无人修复。
车辆乱停乱放。随着经济发展和人们生活水平不断提高，机动车数量的增加与有限停车位的矛盾日益突出，老旧小区建设时大多没有留出专门的停车位，部分车主不得不占用公共空间停车，有的还私自装锁侵占公共区域，而摩托车、电瓶车、自行车更是随意停放，缺乏管理。
基础设施陈旧。老旧小区给排水设施及供电线路老化问题较为普遍，很多老旧小区建设时使用的给排水管道已达到或者超出更新时限，却得不到及时更换。普遍存在用电线路老化的现象，部分居民私搭乱接，超负荷使用大功率电器，安全隐患突出。
人防、物防、技防、消防等不达标。与当前新建的生活小区相比，大多数老旧小区的治安状况较差，入室盗窃等治安案件易发，有的老旧小区除了社区工作者外，基本没有其他的治理力量，加之人防、物防、技防、消防设施普遍缺失，导致群众安全感较低。
物业管理缺位原因错综复杂
“以前小区物业由供电公司管，各方面服务还好，后来按要求移交区属管理，就慢慢变成现在的无人管状态了。”在供电生活小区，居民们告诉记者，当初供电公司按照上级政策对小区设施进行了改造提升后移交给了社区，但居委会认为这些改造没有达到预期标准，加上小区本身也有一些遗留问题，并不愿意接手。后来在区政府协调下，安排一家物业公司入驻。在这个过程中，有部分居民对收费标准不满，不愿掏物业费，物业公司于是在去年合同到期后撤离了。
“这么多年，我们的生活区也一直没物业，环境特别差。”在桥东区化纤地毯厂家属院和种子公司家属院，居民们告诉记者，两个家属院紧邻，总共才3栋楼、几十户居民。规模小，又是开放型小区，连围墙和大门都没有，请了很多物业公司都不肯入驻。现在小区管理靠居委会协调，也只是请人定期清运生活垃圾而已。
对此，东关社区居委会负责人表示，在他们辖区，像化纤地毯厂家属院和种子公司家属院这样的小区有16个，除有3个小区比较成规模，有物业公司入驻外，其余小区都是以前各企业的生活区，规模小、单元少、分布散、开放式、收费难，没有正规的物业公司愿意入驻。
在走访中记者发现，不少老旧小区都因没有物业管理，给居民生活带来诸多不便，而造成这种现象的原因错综复杂。
产权形式多样。许多老旧小区是住房制度改革前解决职工住房所建，存在规模小、配套差且产权形式十分复杂的情况。随着房地产市场的活跃，房屋出租速度增快，人员结构更加复杂，流动人口增多，管理难度不断加大。
购买服务意愿缺失。老旧小区居住人群主要分为三类，一是高龄人群。大部分老人收入低、经济承受能力差，即使收入较高的老人，享受物业管理服务需要付费的观念也不够强烈。二是弱势群体。他们收入低、家庭负担重、经济压力大。三是租住人群。他们一般是临时居住，租住期满就会搬走，物业费自然不愿交。
还有的老旧小区住户少、规模小，物业公司不愿接手。由于物业费大多按建筑面积收缴，物业公司认为管理这些小区投资大，小，经济上不划算，不愿接手。
业主管理缺位。有的小区没有及时成立业委会，有的形同虚设，由于大家意见不统一，谁也做不了主，物业公司自然难以入驻。另外，随着市场化需求，对物业服务质量要求的提高，管理成本相应增加，提高物业费成为一些老旧小区的突出矛盾。
社区居委会要切实发挥作用
老旧住宅小区综合整治涉及面广，直接关系群众切身利益和创城目标的实现，是一项事关全局的复杂的系统工程。解决好老旧小区无物业管理的问题，需要各级各部门，特别是社区居委会等基层组织要切实担起责任，发挥作用，因地制宜，精准施策，引导小区居民解决好物业管理难题。
对初步具备条件或经过整治达到规范管理的小区，要积极创造条件，依法成立业主委员会，引进物业管理。对条件较差，难以实现物业管理的小区，要引导居民采用“自我管理、自我服务、费用均摊”的方式进行自治。记者在采访中发现，一些老旧小区在社区居委会的组织下，通过搭建居民自治、共治平台，组织居民自主制定物业管理方案等，有效实现了共商共管。比如，中华北小区0元/平方米[信都区]中华北小区0套在售居民在居委会帮助下，成立了自治组织，通过建立社区联席会议等，实现居民对小区管理的充分协商、民主自治。
创新物管模式，促进规范有序。对于规模小、零散的社区，可推广桥东区南长街办事处“大物业”管理模式，通过“化零为整”的方式，将无人管理、无人清洁、无人维护的多个相邻老旧小区，“打包”交由物业公司管理，在保洁、秩序维护、维修等方面实现资源共享。
强化业主的责任意识、诚信意识、法制意识，树立花钱买服务的理性消费观念。社区居委会工作人员要经常深入社区开展宣传，引导、增强业主物业服务消费意识，树立诚信光荣、失信可耻的新风尚，为物业公司入驻创造良好条件。
社区居委会还应制定物业管理跟踪评价机制，定期组织居民评判物业服务，对服务差的物业公司进行函询或约谈，对约谈后拒不整改的取消合作并列入黑名单，上报相关部门，在今后的市场准入上进行约束，实现物业公司“引得来，留得住，服务好”。
整合各方资源，完善长效机制。按照“重心下移、属地管理”的原则，加强对老旧小区物业管理的组织领导。住建、环卫、消防、电力等职能部门各司其职，水、电、气等行业单位密切配合，加大对老旧小区的支持力度。社区居委会要及时收集居民意见，建立物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的疑难问题，进一步完善“政府负责、部门协调、社区落实”的管理格局。
强化责任补短板
居住环境的舒适程度直接影响着居民的幸福指数，落实专业化物业管理是提高居民居住舒适度的有效途径。
近年来，我市持续开展老旧小区改造提升，大部分老旧小区的环境面貌已经有了明显改善，但不容忽视的是，仍有部分小区处于无物业管理的状态，成为创建文明城市活动的一个短板。“木桶原理”告诉我们，一项工作的成败往往不由的长板决定，而取决于最弱的环节和短板。对于正处于创城总评年的我市来说，及时补上老旧小区无物业管理这一短板不但事关全局，也是提高群众获得感、幸福感、安全感的需要。
造成老旧小区无物业管理的原因很多，既有客观原因，也有主观因素，必须要因地制宜，精准施策，本着为人民创造美好生活的目标进行探索。在这个过程中，各级各部门，特别是社区居委会等基层组织，特别要充分发挥作用，到小区一线去调查研究，到群众身边听取呼声，积极想办法解决问题，带领小区居民一起创造美好生活。
实践中，我市已经进行过很多有益的创新，比如桥东区南长街办事处“大物业”管理模式，比如中华北小区0元/平方米[信都区]中华北小区0套在售的居民民主自治等，都为破解这一难题提供了有益的借鉴。相信通过学习借鉴和创新发展，更多的老旧小区一定会找到适合自己的物业管理方案。
“人民满意”是文明城市的重要内涵，也是我们所有创城工作的目标追求。我们正全力建设宜居宜业宜游的现代化中心城市，让每个小区管理有序，让每位居民笑口常开，让我们的生活更加美好。
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