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2023年西安房地产市场形势总结与展望

中指研究院2024-02-18 17:15:27来自北京市

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政策导向持续宽松

今年高层首次明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”,随后一二线城市及西安加入放松限购限贷政策行列，试图提振市场信心。下半年三大工程明确后，未来“双轨制”下保障房和改善房成为政策倾斜方向。

西安方面：土地端取消5-15%保障房配建规则，取消全年供地次数限制；保交付强化资金监管措施；供应端二环外解除限购，二环内限购政策放松，二手房限购政策放松；需求端支持刚性住房需求，二孩家庭纳入刚需范围；信贷端执行认房不认贷，降低存量房贷款利率，新房贷款利率降低，首套首付比例降低至20%。

土地市场情绪依然偏弱

2023年，西安土地市场情绪依然偏弱，供销规模持续下滑。为进一步刺激土地市场，西安施行了预出让清单、逐步取消了地价上线等限制，但城市内仍然出现分化现象，房企在热点区域“抱团取暖”趋势越发明显。

自2021年三季度以来，土拍市场快速降温，2022年多以底价成交，城投托底明显，2023年土拍略有升温；宅地供求规模持续较弱，今年以来宅地成交降至低位。

土地出让面积方面，2023年1-12月，西安出让房地产开发用地规划建筑面积2040.59万㎡↓，同比去年上涨两位，位居全国第四。

土地出让金方面，2023年1-12月，西安房地产开发用地出让收入1005.9亿，同比去年下滑14.47%，位居全国第八。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

空间分布上看，2023年1-12月西安宅地成交楼面价前十地块，除一宗位于曲江外，其余九宗全部位于高新区，且2宗为年底成交。

溢价率上看，2023年1-12月，除绿城、万众勾地项目外，西安宅地楼面价TOP10（高新区）地块全部为溢价成交，楼面价全部过万。

招拍挂市场中龙湖、招商敢于溢价，成为摘牌万元地最多房企，中海再次出手高新区摘地。

商品房市场限购政策放松后供销回升，价格继续小幅上涨

2023年西安整体成交量相比略升，市场地位稳居全国前三。伴随限购放松，新入市项目9月底集中放量，新房供应大幅上涨，二手房成交量加速出售挂牌；然而市场分化将加剧，在置业安全逻辑主导下，区域分化格局趋势明显。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

供销规模方面，2023年在面临“房地产市场供求发生重大变化”的大背景下，西安楼市供大于求形势愈发明显。受开发商预期收缩影响，供应进入下行通道，全年新建商品房仅供应1863.09万㎡↓，同比下滑1.46%↓；成交小幅回升至1710.76万㎡↑，同比上涨15.31%↑。

近年来西安新建商品房价格稳中有升，涨幅趋缓，2023年全年成交均价14712元/㎡↑，同比上涨6.7%↑。商品房库存略有增加，去化周期缩短。截至12月底，库存量升至3925万㎡↑，去化周期微降至28个月↓。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

从月度销供情况来看，受年初积压需求释放带动影响，2023年一季度末西安商品住宅市场销供比一度超过1.5，呈供不应求态势，但在二、三季度开始销供比逐渐下降，四季度尤其限购政策放松后又开始反弹迹象，销供比持续上行。

区域成交来看，两级格局完全形成。经过近两年变化，刚需港务、改善高新的购房格局完全形成，也成为各大房企重点深耕的方向，未来同质化竞争愈发激烈。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

成交结构上，2020年以来成交面积段略有上移，目前120-160㎡的改善产品是成交主力；成交总价上移明显，产品集中在150-200万、300万以上两段。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

改善型项目销售相对较高，“越贵越摇”现象明显，而多数刚需楼盘登记去化相对较差，摇号项目弃选频现、仅剩网红楼盘去化良好。曲江星河湾、唐618、龙湖星河云河颂等品质项目入市实现千人摇号，曲江云松间均价5万/㎡引发市场哗然，但多数项目登记热度仍较低；伴随市场逐步降温，出现摇号项目弃选现象，多个网红楼盘去化不及预期，居民购房动力略显不足。

2023年二手房市场交易活跃

2023年西安二手房累计成交98723套，同比增加84.58%，市场成交达到历史高位；预期下跌后，对于增值保值需要，加入置换链条，换购高品质新房越来越多。从单月销售来看，5月份以来西安二手房成交逐步上行，2023年累计成交982.66万㎡，体量和新房市场体量看齐。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

据中指监测价格指数运行来看，自2021年8月份以来，西安二手房房价呈现持续下跌状态，其中市场活跃度提升后，房价跌幅继续扩大；4月以来成交持续上升，二手房价格环比持续下滑，短期下跌压力依然较大。

国企垄断趋势达到顶峰，头部两强竞争激烈

TOP10房企集中度前十中九家国企，拿地市场部分民企抄底取地。根据中指研究院监测显示，西安TOP10房企2023年1-12月实现总销售额超过1100亿元↑，和去年TOP10企业市场集中度相比，2023年TOP10企业集中度继续上升。从销售额门槛值来看，2023年TOP10企业门槛78亿元↑，较去年继续提升。

排名前十的企业中，绿城、万科、龙湖、招商、华润、保利等六家企业连续两年上榜。

企业间的分化十分明显，主要分为三个阵营：150亿以上、100-150亿、100亿以下。其中绿城一骑绝尘，拔得头名，龙湖、保利纷纷反超，夺得二、三名。

本地企业突破两家（陕建地产集团、高科地产），销售额同比去年大增。

从房企典型销售项目中可以看出，单盘对房企业绩贡献作用明显。头部房企绿城、龙湖共有三项目进入西安销售TOP10，对自身的销售额贡献率分别达到57.23%、29.45%

作为2023年西安销售额最高的项目，万科打造的大体量项目——万科东望销售额达60亿，贡献了万科在西安销售业绩的47.62%，使得万科销售额位列前十。保利天汇项目共计贡献了保利40.52%的销售额，中海学仕里项目共计贡献了中海43.65%的销售额，天地源永安华府项目共计贡献了天地源59.39%的销售额，中粮奥体壹号项目共计贡献了大悦城49.81%的销售额。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

市场监测：/

2023趋势展望

短期来看，未来政策均有优化空间，而后续房地产市场随着新规落地，将正式进入“双轨制”时代。未来等待经济复苏、政策优化到位，才能更好地促进市场企稳。

新房市场梯级消费体系加速形成，新房市场价格上限放开后，塔尖改善市场将成为主导新房价格上涨的核心动力；优质地段、高品质住宅产品竞争将逐渐白热化。

二手房市场带来分流效应，使得新房市场规模下降，“卖旧换新”链条主导刚需客群向二手房市场分流。

2024年在全国房地产行情继续下探预期下，全国性品牌房企重仓西安的市场决心进一步强化；本土企业为保证继续生存，巩固自身发展，势必更加依赖、强化先天优势资源，和全国性品牌房企同时展开合作与竞争。

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